转自：金融界

本文源自:时代周报

经历长期的深度调整，房地产市场仍未走出弱周期。

1月17日，国家统计局发布2023年全国房地产市场基本情况，房地产开发投资额、房屋新开工面积、商品房销售面积、商品房销售额等重要指标均未回正。

2023年，全国房地产开发投资总规模为11.09万亿元，同比下降9.6%，创2017年以来新低；房屋新开工面积为9.5亿平方米，同比下降20.4%，创2007年以来新低；商品房销售面积为11.2亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；商品房销售金额为11.7万亿元，同比下降6.5%，创2016年以来新低。

“2023年，行业全链条收缩，规模创下近10年或十几年新低，依旧是大幅度向下调整的一年。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2023年下半年以来，尽管政策积极纾困，干预政策基本退出，但释放购房资格、鼓励加杠杆、刺激购房者入市的政策纾困逻辑，与当前房价下跌预期浓重不一致，这是市场继续下行的主因。

展望2024年，多家机构及业内人士均认为，商品房销售规模有望稳定在11亿平方米的支撑位水平，结构性机会仍然存在。

“一些较大的金融风险问题已经压制住了，或者说较好地防范化解了，包括企业、居民家庭层面。随着宏观经济的好转和房地产市场的调整，预计市场回暖向好趋势不变，市场信心也总体上朝着恢复的状态进行。”易居研究院研究总监严跃进表示。

“双11”时代

多地楼市未企稳回升，房地产行业开发投资、施工面积和新开工面积等多项核心数据呈下降趋势。

2023年，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，同比下降9.3%；房屋施工面积838364万平方米，同比下降7.2%，其中住宅施工面积589884万平方米，同比下降7.7%；房屋新开工面积95376万平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积69286万平方米，同比下降20.9%。

“虽然2023年政策仍维持宽松，且热点城市重磅政策落地，但市场预期降低，房企投资相对谨慎，新开工仍维持较大降幅，拿地规模降低，带动投资增速持续走弱。后续房地产投资信心的回升依赖于市场端的改善。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示。

严跃进认为，今年以来，部分银行发布了2024年重点支持的房企名单，此类房企在2024年拉动投资方面应该会发挥积极作用。“各地要充分理解房企开发投资面临的难处，同时主动提供资金支持，做好融资和营销工作，积极稳投资，真正促进部分优秀房企投资工作率先发力。”

市场颇为关注的商品房销售面积、销售金额亦处于下降区间。

2023年，全国商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

“楼市进入‘双11时代’——11亿平方米+11万亿销售额。”中原地产首席分析师张大伟表示，2012年全国商品房销售面积为11.13亿平方米，2023年的商品房销售面积是连续11年来的最低值；销售额11.66万亿元，是2016年来的最低值。“行业正处于转型期调整中，市场底部还未出现。”

王小嫱认为，2023年商品房销售规模再创新低，原因指向新房市场面临房企信用风险，项目交付风险，购房者对于购买期房较为谨慎，将目光转向二手房，新房的预售制度及预售监管制度亟需改革。

销售低迷，房企投资信心缓慢修复。2023年，全国房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%，跌幅较2022年收窄12.3个百分点。

“今年年初，两部门联合发文建立合理融资机制，对出险房企给予展期、新增贷款、调整还款安排等金融支持，2024年资金面有改善空间。但由于销售端的上升动力仍较弱，房企投资信心难以大幅度恢复。”王小嫱表示。

千亿房企只剩16家

2023年，房地产市场仍未走出弱周期，预期支撑不足，百强房企销售规模进一步收缩。

克而瑞统计数据显示，2023年百强房企实现销售操盘金额54049.5亿元，同比下降16.5%，降幅较2022年有所收窄，但尚未实现止跌企稳。累计业绩同比下降的百强房企数量占比近七成，有31家同比降幅超过30%，民营房企占27家。

央国企展现出较强韧性和修复能力。中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、华发股份、越秀地产等销售规模均实现正增长，联发集团、国贸地产、象屿地产等多家地方国企的增幅超过20%。

销售规模缩量，亦导致百强门槛继续下移。克而瑞称，各梯队门槛均降到近年最低值。具体来看，TOP 10房企保持韧性，销售操盘金额门槛为1613.7亿元，同比下降3.5%；TOP 20、TOP 30门槛变动剧烈，分别下降25.4%、25.2%至599亿元、379.4亿元；TOP 50门槛下降20.9%至234.8亿元；TOP 100门槛堪堪过百亿，下降至110.4亿元，可供对比的是，2021年百强门槛为200.3亿元。

千亿房企数量再减。2023年仅16家规模房企全口径销售金额超过千亿，2022年有20家，2021年、2020年均有43家。

对于2024年的市场走势，多家机构均持谨慎乐观态度。

中指研究院认为，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。“房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长；中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右；悲观情形下，全国商品房销售面积下降约8.6%，规模低于11亿平方米。”

中银证券表示，2024年需求端政策仍将维持宽松态势，近期一线城市的购房政策大力度放松，将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用，“我们预计2024年销售降幅较2023年有所收窄，全年全国商品房销售面积同比下降6%，销售金额同比下降8%，未来将逐步回归真实住房需求的水平。”

克而瑞认为，当前行业仍处在风险出清期，虽然近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心，但购买者信心和行业预期的修复尚需时日，预计销售低迷态势短期内难以扭转，企业销售去化及回款还将持续承压。

“中国房地产市场开发规模每年仍将保持在10亿平方米左右，发展仍有支撑，但需求结构已经发生变化。”克而瑞建议，房企需要尽快适应市场新变化，推进供给侧改革，挖掘不同城市、不同需求结构性机会，同时做好营销推广，提升货值变现能力。

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