“私家车停满道路，不少车主还吃了罚单”“长队排不停”“人多到吓人”……

5月17日楼市新政后广州首个正式亮相新盘，位于广州黄埔的中央公馆成为市场关注的热点，网传图像和视频显示项目热度极高。

果真热度这么高吗？这是孤例还是被称为“最宽松的房地产政策出台”后的楼市普遍现象？南方日报、南方+记者实地走访发现，中央公馆项目目前还未开售，只要3万元就能认筹，现场确实座无虚席，隔几分钟就有下定。

第三方机构数据也佐证了这个情况，该项目周末来访2000组起，累计认筹约250组。但是并不是所有项目都过了个“火爆”周末，“来看房的人会比以往多一些，但也算一个正常水平。”同样在周末，位于广州番禺的星汇锦城会所开放叠加新政影响，项目增加了一些人气。

据合富研究院监控的全市代表楼盘数据看，5月17日房地产新政出台后，广州楼市整体来访和成交稳中有升。其中，新政首周（指5月13日-5月19日，下同）一手房来访同比上周上涨近15%，成交套数同比上涨近16%。除一手房外，上周末，广州二手房市场也更热闹，从带看量看，新政后首个周末广州贝壳累计看房人数达6469人，达近一个月来的峰值。

预算上调，有年轻人准备“一步到位”

“人确实多，但是比起五一燕语堂悦（海珠新盘）开放时还是差了一些，那会儿我帮客户排了半个多小时才入场。”中介小宋告诉记者。乘着政策东风，加上项目家门口就有黄埔图书馆、体育馆、文化馆等优势，特别又启动了渠道合作，中央公馆“出圈”。

中央公馆的热度或许还与开发商抢跑“15%首付”有关。

“广州这边还没落地，但是可以先交诚意金锁定房源，如果后面没有执行，你可以补上首付也可以退。”小宋表示。记者从多个项目了解到，目前首付执行的依旧是三成。

虽然最受关注的首付政策还没落地，但是已经让一些置业者开始蠢蠢欲动。“我有个客户，是在体制内上班的年轻人，本来预算是350左右，新政之后考虑把预算提高到500万。”小宋告诉记者，该客户想等一个“15%”首付，一步到位买个地段和产品都好的房子。

“供350万的房子，他每个月可以比较自在，供500万的房子，可能会有点压力，但是担心小户型二手房以后不好卖。”小宋说。像小宋说的这样的置业者不是孤例。“我们的项目纯四房改善产品，就我的观感来看，来看房的多是30-40岁的人，也有帮小孩置业的家长。”佛山龙湖御湖境相关负责人告诉记者。

上个周末，该项目正式面世，吹风价在2.6万/平方米-3.2万/平方米，户型面积主力为115—190㎡大平层，周末两日到访超500组，认筹128个。“市场利好政策接连发布，对客户的影响触动较大，增加了购房的动力和信心。”该项目负责人认为。

位于广州天河的高端改善项目越秀观樾，也受到新政暖风吹拂。“新政刚发布，就有客户来询问首付下调的情况，这个客户名下已经有几套房，但是现在卖不出他想要的价格，所以他不打算卖，买我们的项目的话首付资金就有点紧张，所以比较关注首付政策。”越秀观樾项目相关负责人指出，新政提振信心，周末有不少来看过项目的老客户再次过来看房。

比上不足比下有余，来访和成交稳中有升

5月17日下午，央行发布四条楼市新政，包括取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；调整个人住房贷款最低首付款比例政策，首套最低15%，二套最低25%；设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。

央行发声的当天晚上，广州住房公积金管理中心宣布，从5月18日起发放的个人住房公积金贷款执行新利率，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，二套调整为2.775%和3.325%。

接着5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，活动首批共发动全市122个房地产项目，和12家房地产中介机构参与，成为现阶段规模最大的房地产“以旧换新”活动。

新政首周广州全市来访及成交热度稳中有升。根据合富研究院监测的代表楼盘数据显示，本周一手来访同比上周上涨近15%，成交套数同比上涨近16%。但是比上不足比下有余，对比四月周均还是有所下降，约10%。

新政拉动全市特别是非限购区的来访人气，上车盘和刚改盘成交表现较好。具体来看，新政首周广州中心区域成交量环比基本持平，近郊环比增长19%，远郊环比增长29%。成交集中在“高性价比”热销盘，比如海珠的保利燕语堂悦、珠江金瑶台，番禺的亚运城，增城的万科四季都荟、中建岭南悦府等，周成交超15套。

二手房方面，新政首周带看量大幅提升，贝壳累计看房人数达6469人，达近一个月来的峰值。价格上也有了变化。广州二手房东降价从去年下半年开始成为主旋律，但新政首周有所改观。5月18日，贝壳降价房源跌破1200套，19日、20日降价套数维持在低水平段位。不过，网签量并没有上涨。合富研究院数据显示，新政首周广州整体二手网签量1930宗，与四月同期相比，出现一定程度回落。

隔壁深圳售楼处也在新政首周人气明显上升，一改深圳新盘售楼处冷清的场景，有新盘开盘当天几近“日光”，更有楼盘24小时不打烊、通宵卖房；佛山火速跟进新政，据媒体报道，佛山有7家银行可执行首付比例15%、二套25%；珠三角城市热度呈现分化趋势，比如根据合富研究院监测，中山市上周住宅成交为526套，5.7万㎡，环比下降4%，同比下降11%。

放眼全国楼市来看，重磅利好政策加码整体在短期内稳固了市场信心。克而瑞数据显示，新政首周重点65城成交数据来看，“比上不足比下有余”，与4月周均相比增长17%，不过尚不及年内高点3月周均水平。从项目来访、认购来看，多地市场活跃度稳步提升。

落地加速，期待更多政策执行细则

新政的落地和执行是置业者最关注的问题。“部分观望型客户，在新政推出后，感觉政策见底，已经准备出手购房；但大部分客户尚在等待当地落地具体执行细节”，广州番禺龙湖御湖境项目相关负责人介绍。

据了解，目前已经试行15%首付的项目，普遍设有等待期，假设政策1-3个月内不落地可以退回首付。合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云指出，新政后首个周末，发展商积极推售。比如刚需项目，针对首付资金不足的客户，因银行首付执行细则还没有出台，发展商配合新政推出“无忧购”，具体操作是如果广州不执行首套住房首付下降的政策（目前执行首套首付30%），发展承诺可退房。这一措施有效地促进了观望客户的成交。

5月17日新政后，不少城市已经在加速落实。克而瑞调研的典型24个城市517新政落实情况显示，地方政府降首付跟进速度明显快于降利率。11个城市已经下调首套房和二手房比例至15%和25%，余下多数城市还处于待调整阶段。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前面临的是信贷需求疲弱，加杠杆动力减弱，这导致金融加速器效应退化，迫切需求修复杠杆动力，最首要的就是降低首付比例。

李宇嘉介绍，国外首付比例低至10%，有的甚至只有5%。降低比例，叠加房价下跌，对于很多新市民、年轻人来说，购房门槛下降了，可以探得着了。而且，降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅度下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。这对于促进新房和二手房源循环，去化库存和挂牌量，活跃交易情绪，稳定价格体系具有重要意义。

不过也有业内人士指出，调低首付比例固然可以吸引更多人“上车”，但总价没变的情况下，首付比例低也意味着后续月还款和贷款额度高了，购房者需要考虑日常家庭可支配收入情况。

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【文字】南方+记者 周中雨

【统筹】 冯善书